Wat u moet weten over huurindexering
De volgende regels zijn van toepassing op alle huurovereenkomsten, met inbegrip van de huur van een hoofdverblijfplaats.
Indexering is een aanpassing van de huur aan de kosten van levensonderhoud. Het is onderworpen aan een aantal specifieke regels (artikel 1728 bis van het Burgerlijk Wetboek), die als volgt kunnen worden samengevat
- de indexering mag niet vaker dan eenmaal per jaar plaatsvinden en pas na het eerste jaar;
- de indexering kan niet worden uitgevoerd vóór de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst (datum waarop het goed beschikbaar is) (deze datum valt niet altijd samen met de datum van ondertekening van het contract);
- de indexering wordt berekend op basis van de schommelingen van het indexcijfer van de consumptieprijzen ("gezondheidsindex" voor de na 1 februari 1994 gesloten contracten);
- de indexering wordt berekend aan de hand van de volgende formule: de basishuur vermenigvuldigd met de nieuwe index / de basisindex, waarbij :
De kale huur is het bedrag dat in het contract is vastgesteld. Het geregistreerde bedrag omvat alleen de huurprijs zonder kosten of lasten.
Het nieuwe indexcijfer (vanaf 31 mei 1997) is het indexcijfer van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de ingangsdatum van de huurovereenkomst.
De referentie-index is in het algemeen de index van de maand vóór de datum van ondertekening van het contract.
Voor contracten die na 1 februari 1994 zijn ondertekend, is het hoofdindexcijfer het ICP. U kunt de gezondheidsindex gemakkelijk verkrijgen door het Belgische ministerie van Economie (FOD Economie) te bellen op 02.206.56.41.
Op de website van het ministerie van Economische Zaken staat ook een rekeninstrument om de indexering van de huurprijzen voor de huur van hoofdwoningen te berekenen.
Zo is een overeenkomst die op 23.05.2016 is ondertekend en op 01.06.2016 in werking is getreden voor een huurprijs van 1.000,00 euro, pas op 06.01.2017 aan indexering onderworpen. De berekening van de indexering is als volgt:
Nieuwe huur (vanaf juni 2017) = (basishuur van mei 2016 x CPI van mei 2017) / CPI van april 2016.
In cijfers ziet de berekening er als volgt uit: nieuwe huur (vanaf juni 2017) = €1000,00 * 105,42 / 103,53 = €1018,26.
De wet verbiedt schommelingen in de huurprijs boven het hierboven vermelde bedrag. In geval van beroep wordt het bedrag automatisch verlaagd tot het wettelijke bedrag volgens de bovenstaande formule.
De volgende procedure is van toepassing op huurcontracten voor hoofdverblijfplaatsen (artikel 6 van de Huurwet hoofdverblijfplaatsen):
- Vermoeden van toepassing van de indexeringsregel. Dit betekent dat zelfs als het niet in de huurovereenkomst staat, het van toepassing is. Indien u en uw huurder dus overeenkomen de huurprijs niet te indexeren, moet dit uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vermeld opdat een dergelijke uitzondering rechtskracht heeft.
- Ook al bestaat er een vermoeden ten gunste van een indexeringsregel, dan betekent dit nog niet dat deze automatisch zal worden toegepast.
Om het recht op indexering uit te oefenen, moet de eigenaar proactief zijn en er schriftelijk om verzoeken. Bij wijze van voorzorgsmaatregel verdient het aanbeveling het verzoek aangetekend te verzenden, zodat zo nodig een definitieve datum van verzending kan worden vastgesteld.
- De indexering heeft gedurende maximaal drie maanden het tegenovergestelde effect. Als de verhuurder vergeet het verzoek om indexering op de eerste verjaardag van het contract in te dienen, zal hij alleen de achterstallige indexering kunnen ontvangen voor de drie maanden die aan zijn schriftelijk verzoek voorafgaan.
De achterstallige indexering vervalt na één jaar.
Het is absoluut noodzakelijk dat artikel 6 van de Huurwet voor Hoofdverblijfplaatsen in verband met de huurindexering wordt nageleefd. Indien de huurovereenkomst bepalingen bevat die van dit systeem afwijken, is de huurder niet verplicht deze bepalingen na te leven.
Naast bovenstaande informatie wordt u geadviseerd hierover meer informatie in te winnen.
Anna Susarova
Advocaat