Ce qu’il faut savoir sur l’indexation des loyers
Les règles qui suivent s'appliquent à tous les contrats de bail, y compris au bail de résidence principale.
L'indexation est une adaptation du loyer au coût de la vie. Il obéit à un certain nombre de règles spécifiques (article 1728 bis du Code civil), qui peuvent être résumées comme suit
- l'indexation ne peut avoir lieu plus d'une fois par an et seulement après la première année ;
- l'indexation ne peut être effectuée avant la date anniversaire de l'entrée en vigueur du contrat de location (date à laquelle le bien est disponible) (cette date ne coïncide pas toujours avec la date de signature du contrat) ;
- l'indexation est calculée sur la base des fluctuations de l'indice des prix à la consommation (indice de “santé” pour les contrats conclus après le 1er février 1994) ;
- l'indexation est calculée selon la formule suivante : le loyer de base multiplié par le nouvel indice / l'indice de base, où :
Le loyer de base est la somme prévue selon les termes du contrat. Le montant enregistré comprend uniquement le loyer sans aucune charge ou dépense.
Le nouvel indice (à partir du 31 mai 1997) est l'indice du mois qui précède l'anniversaire de la date d'entrée en vigueur du bail.
L'indice de référence est généralement l'indice du mois précédant la date de signature du contrat.
Pour les contrats signés après le 1er février 1994, l'indice principal est l’IPC. Vous pouvez facilement obtenir l'indice de santé en appelant le ministère belge de l’Economie (SPF Economie) au 02.206.56.41.
Le site du ministère de l'économie propose également un outil de calcul permettant de calculer l'indexation des loyers pour les baux de résidence principale.
Par exemple, une convention signée le 23.05.2016 et entrée en vigueur le 01.06.2016 pour un loyer de 1.000,00 € n'est pas soumise à l'indexation avant le 06.01.2017. Le calcul de l'indexation est le suivant :
Nouveau loyer (à partir de juin 2017) = (loyer de base de mai 2016 x IPC de mai 2017) / IPC d'avril 2016.
En chiffres, le calcul est le suivant : nouveau loyer (à partir de juin 2017) = 1000,00 € * 105,42 / 103,53 = 1018,26 €.
La loi interdit les fluctuations du loyer au-delà du montant ci-dessus. En cas de recours, le montant sera automatiquement réduit au montant réglementaire selon la formule ci-dessus.
La procédure suivante s'applique aux baux de résidence principale (article 6 de la loi sur le bail de résidence principale) :
- Présomption d'application de la règle d'indexation. Cela signifie que même si elle n'est pas stipulée dans le contrat de location, elle s'applique. Ainsi, si vous et votre locataire convenez de ne pas indexer le loyer, cela doit être expressément prévu dans le bail pour qu'une telle exception ait force de loi.
- Même s'il existe une présomption en faveur d'une règle d'indexation, cela ne signifie pas qu'elle sera automatiquement appliquée.
Pour exercer le droit d'exiger l'indexation, le propriétaire doit être proactif et en faire la demande par écrit. Par mesure de précaution, il est conseillé d'envoyer la demande par courrier recommandé afin de pouvoir établir une date d'envoi certaine si nécessaire.
- L'indexation a l'effet inverse pour une durée maximale de trois mois. Si le propriétaire oublie d'envoyer sa demande d'indexation le jour du premier anniversaire du contrat, il ne pourra recevoir que les arriérés d'indexation pour les trois mois précédant sa demande écrite.
Les arriérés d'indexation expirent après un an.
Le respect de l'article 6 de la loi sur les baux de résidence principale dans le cadre de l'indexation des loyers est impérative. Si le bail contient des dispositions qui s'écartent de ce système, le locataire n'est pas obligé de respecter ces dispositions.
En plus des informations ci-dessus, vous nous vous conseillons de vous renseigner à ce sujet.
Anna Sussarova
Avocate